A cadenza regolare sul sito dello Studio Marinari, attraverso la rubrica "La Cassazione di Giustino" usciranno una serie di commenti a sentenze di particolare rilevanza (LEGGI l'intervento precedente) o notizie di interesse per la Giustizia e la professione di avvocato. Oggi si tratterà nel dettaglio del pignoramento della prima casa, partendo da una spiegazione approfondita di cosa si intenda per "prima casa".

La prima casa e il pignoramento

Quando si acquista la "prima casa" si gode di particolari benefici fiscali in fatto di imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale ed iva, maggiori o minori a seconda che si acquisti da un privato, da un'impresa che vende in esenzione Iva o da un impresa con vendita soggetta ad Iva. 

Tuttavia, perché si possa parlare, a fini fiscali, di "prima casa" l'acquirente non solo non deve possedere altre abitazioni nel Comune dove sta concludendo la compravendita, ma vi deve lavorare o risiedere o trasferire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

In più, l'acquirente non deve essere titolare, su tutto il territorio nazionale,  di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà, per quote o in regime di comunione legale, su altra abitazione per la quale si è fruito dell’agevolazione “prima casa”, neppure su tutto il territorio nazionale (diversamente sarà necessario cedere tali diritti entro 12 mesi) e l'immobile che sta acquistando non deve essere un immobile di lusso ovvero non deve rientare nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Differenze tra prima casa e abitazione principale

“Prima casa” non significa necessariamente “abitazione principale”. “Prima casa” ed “abitazione principale”  coincidono quando il possessore non solo ha la residenza anagrafica presso una determinata abitazione, ma vi dimora anche stabilmente.

La prova che un'abitazione è quella principale è comunque data, sempre e solo, dal certificato di residenza.

In tema di ICI, l'imposta municipale propria non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/l, A/8 e A/9. Per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Ciò comporta la necessità che in riferimento alla stessa unità immobiliare tanto il possessore quanto il suo nucleo familiare non solo vi dimorino stabilmente, ma vi risiedano anche anagraficamente (Cass. civ. sez. VI, Ord. 24/09/2020 n. 20130).

Impignorabilità sì ma relativa

Ciò che caratterizza la “prima casa” è anche la sua impignorabilità, ma si tratta di una impignorabilità relativa.

L'istituto della impignorabilità della prima casa è stato introdotto dal D.L. n. 69/2013 (meglio noto come “Decreto del Fare”), convertito con modificazioni dalla L. 9 agosto 2013, n. 98. L'art. 52, comma 1, lettera g) del citato D.L. modifica l'art. 76, comma 1 del D.P.R 602/1973 "Disposizioni sulla riscossione delle imposte sul reddito" .

Questo il risultato della modifica: "Ferma la facoltà' di intervento ai sensi dell'articolo 499 del codice di procedura civile, l'agente della riscossione: a) non dà corso all'espropriazione se l'unico immobile di proprietà del debitore, con esclusione delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, e' adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente".

Ne consegue che, l'unico soggetto a non poter pignorare la “prima casa” é solo ed esclusivamente l'Agenzia delle Entrate.

Il limite alla pignorabilità fissato dall'art. 76, comma 1, lett. a) del D.P.R. 29 settembre 1973 n. 602 si riferisce solo alle espropriazioni da parte del Fisco e non a quelle promosse da altre categorie di creditori; non riguarda la "prima casa", ma l'unico immobile di proprietà del debitore; non trova, comunque, applicazione riguardo alla confisca penale, sia essa diretta o per equivalente, né al sequestro preventivo ad essa preordinato. (Cass. pen. Sez. III, 07/11/2019, n. 8995).

Tuttavia, se poi nei pignoramenti avviati da parte di soggetti diversi dall’Agenzia delle Entrate Riscossione, ad esempio, le banche per il mancato pagamento delle rate del mutuo, interviene l'agente della riscossione, il procedimento ordinario, si converte - a seguito della surroga del concessionario al creditore pignorante, ai sensi dell'art. 51 D.P.R. 29 settembre 1973, n. 602 - nelle forme del procedimento esecutivo esattoriale, sicché anche alla procedura esecutiva ordinaria, divenuta esattoriale, una volta che l'agente della riscossione è rimasto, per effetto di surroga, l'unico creditore procedente, si applica tale disciplina (Corte d’Appello Lecce, Sez. I, sent. 22/09/2020).

Chi è Giustino?

Chi è Giustino? Giustino è un nostro personaggio di fantasia, creato da Mako, nostro vignettista di fiducia (che ne ha realizzati altri). Precisamente è un simpatico ragnetto che conosce perfettamente la Legge e che si studia tutte le sentenze. Ci accompagnerà spesso con pareri utili e riflessioni sulle sentenze più interessanti.

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